Plaza ahoga la competencia para mantener rentas altas

Imprimir Más
plaza620_610_217

El sitial de Plaza Las Américas como principal centro comercial del Caribe está cimentado sobre decenas de intervenciones en las agencias y los tribunales con el propósito de evitar que surjan ‘shoppings’ competidores que les obliguen a bajar el precio de alquiler del espacio comercial.
Esta fue una de las justificaciones que ofreció el representante legal de los dueños de Plaza, Empresas Fonalledas (EF), ante una indagación del Centro de Periodismo Investigativo (CPI) sobre el historial de intervenciones que Plaza ha presentado en los últimos años cada vez que alguien propone construir alguna estructura que tenga tiendas, aunque no sea un centro comercial.
Las tácticas incluyen los intentos de influenciar los procesos políticamente. Fonalledas recientemente reclutó al ex Gobernador Carlos Romero Barceló para que compareciera ante el Tribunal Supremo como su representante legal en una de las imputaciones. En el pasado han reclutado también al ex Juez Presidente del Tribunal Supremo, José Andreu García, y actualmente tienen ubicado en la secretaría de la Gobernación a Marcos Rodríguez-Ema, quien fuera empleado suyo a cargo de desarrollo de nuevos negocios.
Más notorio, el suplidor de agentes de seguridad de Fonalledas es Juan Bravo, quien escribió la parte de seguridad de la plataforma de la Administración Fortuño y actualmente está acusado a nivel federal por supuestos actos de corrupción junto al senador Héctor Martínez. También, En 2008, el ex Gobernador Aníbal Acevedo Vilá mostró un cheque de $50,000 que Fonalledas entregó a la agencia Lopito, Ileana & Howie para cubrir gastos de campaña de la ex Gobernadora Sila Calderón.
Los hilos también llegan hasta las entrañas del Poder Judicial. El 15 de noviembre pasado, Jaime Fonalledas, presidente de EF, fue uno de los invitados personales que presenció la ceremonia de despedida del juez Guillermo Arbona Lago en el Tribunal de Apelaciones. La esposa de Arbona es una notaria que realiza trabajos para EF. Arbona, quien está en Apelaciones desde el inicio de ese foro en la Administración Rosselló, es considerado un mentor de los jueces estadistas. La actual jueza asociada del Tribunal Supremo, Mildred Pabón Charneco, fue una de las primeras féminas que entró al “boy’s club”, como se le conocía al grupo de jueces estadistas que casi a diario se reunía en la oficina de Arbona. Uno de los abogados de Plaza, José R. Lázaro Paolí, servía junto a Arbona en la Comisión de Evaluación Judicial, el organismo que revisa el trabajo y eficiencia de los jueces.
De los siete jueces del Supremo, cuatro -los primeros tres nombrados por Fortuño más el Juez Presidente Federico Hernández Denton- estuvieron en la ceremonia junto a Fonalledas. El Supremo tiene pendiente todavía una solicitud de un desarrollador para que detenga la ola de intervenciones de Fonalledas. Otro juez nuevo, Rafael Martínez Torres, se inhibió de un caso de EF porque es pariente del abogado de Plaza, Daniel Martínez Oquendo.
Los proyectos a los que se ha opuesto EF incluyen hasta el emblemático nuevo Centro de Convenciones, en donde el Gobierno tuvo que modificar la cantidad de pietaje que iban a dedicar a tiendas ante la oposición de Fonalledas. Las tiendas Sam’s de Ponce, una expansión del Estadio Hiram Bithorn, un nuevo coliseo al lado del Roberto Clemente, remodelaciones de tiendas en Hato Rey, y un ‘Expo Center’ del municipio de San Juan son algunos de los proyectos a los que EF se ha opuesto. Más recientemente, se discutió la oposición de EF a los proyectos Plaza Internacional, a ubicarse en los predios de la Laguna San José, y Sambil, a ubicarse en Guaynabo. Ninguno de los dos es un centro comercial como Plaza, sino proyectos que mezclan residencias, tiendas, y oficinas.

Peligro de que bajen los precios

Ante la pregunta de por qué se oponen a los nuevos centros comerciales, la respuesta de Plaza ha variado.
Por un lado, la portavoz Lorraine Vissepó indicó que “en el momento en que se entiende necesario actuar en algún foro para atender esa responsabilidad y proteger los más de 9,000 empleos que  allí se generan, Plaza las Américas, así  lo  ha hecho”. Esto, en referencia a la “responsabilidad” que tiene con sus inquilinos de “continuamente analiza[r] todos aquellos  asuntos públicos que puedan  impactar sus operaciones”. Añadió que a veces han ganado y a veces han perdido y que, de igual forma, los competidores han acudido a Plaza para oponerse a desarrollos de EF.  De hecho, EF abandonó el desarrollo del proyecto Plaza Monterrey en Dorado aparentemente por la oposición que enfrentaron.
Pero, por otro lado, el licenciado Lázaro Paoli fue más específico cuando el CPI le preguntó si sería mejor que Fonalledas no se opusiera a los nuevos centros comerciales para que sea la libre competencia la que determine cuál debe sobrevivir. Los nuevos desarrollos, sostuvo, “sencillamente abaratan todo y le hacen daño a todo el mundo”. “Van a bajar los precios”, añadió en referencia a los cánones de alquiler que Plaza le cobra a las tiendas. “Eso también va en menoscabo del tipo de cliente, van a ser unas tiendas menos productivas”, argumentó. A la pregunta de por qué Fonalledas se opone a desarrollos como Sambil y Plaza Internacional, mientras empujan el proyecto Monte Rey en Vega Alta que tendrá 1.7 millones de pies cuadrados en espacio comercial (Plaza Las Américas tiene 2.1 millones), Lázaro ripostó que Monte Rey “es en otro sitio distinto donde sí se espera que tenga la demanda necesaria, Monte Rey es Monte Rey y San Juan es San Juan”.

Las claves de la estrategia

Lázaro aseguró que ha representado a EF “en una serie de casos donde ha habido una base real, correcta, para oponerse al proyecto” pero el récord muestra que  Fonalledas ha tenido problemas a la hora de convertir su visión comercial en un argumento válido que pueda usar en los tribunales o en las agencias de permiso cuando se oponen a los desarrollos de sus competidores. Según varios récords que obtuvo el CPI, la táctica de Fonalledas no es presentar una oposición clara en la primera etapa de los proyectos, sino buscar intervenir en etapas posteriores alegando que el proyecto propuesto les hace daño, pero sin especificar cuál es el daño que le provoca.
Por ejemplo, en el proceso de permisos de Plaza 2000, en Ponce, Fonalledas esperó a que pasaran cinco años y siete meses para entonces intervenir con una oposición en la Junta de Planificación (JP) con el argumento de que Plaza del Caribe se vería “irremediablemente afectado” por Plaza 2000 porque hay estudios que dicen que los centros comerciales nuevos causan una “redistribución de los gastos de la población”. Esto provocó que un panel de jueces apelativos escribiera una opinión en 1997 en la que dicen que Fonalledas “se vale de meras conjeturas y especulaciones que no demuestran que haya sufrido un claro y palpable daño que sea real, inminente y preciso, y no abstracto e hipotético… ni siquiera ha demostrado que habrá de ser colocada en una condición de desventaja competitiva”.
Similarmente, en el caso de Plaza Internacional, actualmente ante el Supremo, las intenciones del desarrollador de construir espacio residencial y comercial estaban divulgadas desde 1998, cuando sometieron una propuesta al Departamento de Vivienda. No es hasta 2008 que Fonalledas comparece a la JP para oponerse. El aparente botón de pánico fue el que el desarrollador de Plaza Internacional anunció en una convención en Estados Unidos que las archifamosas tiendas de lujo Saks y Nordstrom tenían intención de establecerse en el área comercial del proyecto.
Aunque no siempre ha prevalecido en los méritos, la estrategia usualmente tiene el efecto de que los proyectos propuestos se dilaten y pierdan viabilidad comercial. El beneficio para EF ha sido palpable. Según sus propias estadísticas, Plaza tiene 70,000 visitantes diarios que, en promedio, lo visitan 4.8 veces al mes en comparación con las 2.9 veces al mes en que el cliente promedio visita un centro comercial en Estados Unidos. En un artículo reciente del Caribbean Business, un experto en el comercio al detal consignó que Plaza ha alcanzado un nivel en el mercado que “le permite el lujo de esperar y encontrar exactamente el tipo de concepto al detal que necesita para que encaje con el resto de sus inquilinos”.
\Vissepó también alegó que los movimientos de Plaza son para “proteger los más de 9,000 empleos que  allí se generan”, pero el listado comercial del mencionado periódico indica que EF tenía 1,145 empleados en 2008, por lo que la diferencia corresponde a empleados de las tiendas y no a empleados de Fonalledas.  Previsiblemente, la creación de nuevos centros comerciales puede causar el traslado de esos empleados de un centro a otro, pero no necesariamente su despido.
A la vez que se oponen a proyectos cerca o lejos de Plaza, EF sigue su propio plan de desarrollo alrededor del centro comercial en Hato Rey. A través de Las Monjas Realty II S. E. construyeron Mirador del Parque, un complejo residencial con dos torres de 17 pisos y estacionamiento. También, construyeron la Torre Chardón, sede de la fiscalía federal y el Negociado Federal de Investigaciones (FBI), Parque Las Américas y Torre Las Américas, en los propios predios del centro. También son dueños de las tiendas de mantecado Soft & Creamy, tuvieron el banco UniBank en Florida, y controlan buena parte de la producción de leche a través de Vaquería Tres Monjitas y Ganaderías Fonalledas.
Al resaltársele la contratación de Romero Barceló, Lázaro -un donante político regular del ex Gobernador-, aseguró que se debe a que “Don Carlos toda su vida fue un gran abogado y tiene una gran experiencia en el campo civil”.