Gobierno desiste de la expropiación de Costa Serena

El gobierno estuvo dispuesto a pagar más de $32 millones a PFZ Properties, valorándole dos veces gran parte de los mismos terrenos, en lo que habría sido una transacción contraria a la ley

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Manglar en terrenos de PFZ Properties / Foto por Doel Vázquez

Parecía que la polémica se había vuelto cenizas. Pero el caso de expropiación forzosa de los terrenos donde se iba a construir el hotel residencial Costa Serena, en Piñones, regresó ayer a los tribunales con la voracidad de un incendio.

El Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA) desistió del polémico proceso de expropiación por alegada falta de fondos, según lo informó durante una vista con antelación a juicio ante al Tribunal de Primera Instancia de San Juan este martes. La agencia no había llegado a un acuerdo con la empresa PFZ Properties, que considera que los $4.9 millones que le habían asignado por la expropiación en 2008 no representan “el justo valor” de sus terrenos. Por eso los antiguos propietarios de la compañía, Jack y Joel Katz, padre e hijo, pedían $70 millones por las 1,345.8 cuerdas inundables donde predomina el mangle.

El DRNA había aceptado hacer una nueva tasación el año pasado: la cual resultó en unos $26 millones. El Centro de Periodismo Investigativo descubrió que en esta nueva tasación le valoraron dos veces gran parte de los terrenos a los Katz, al sumar a la finca unos derechos de desarrollo que no estaban hechos para que los pague el Gobierno, según un análisis de parte del expediente del caso ELA vs PFZ Properties. Y la agencia no tiente el dinero, al punto de que en medio de la crisis económica estuvo pidiendo a la Oficina de Gerencia y Presupuesto los fondos públicos para compensar a los empresarios. Además, el valor de los terrenos puede cuestionarse porque quedan en su totalidad en zona inundable, según el último mapa de FEMA. Estos puntos no fueron discutidos en la vista, sino que forman parte de una investigación del CPI.

El próximo 17 de abril el gobierno debe presentar ante el tribunal una moción para desistir de la expropiación. Si prevalece, tendría que pagar daños por haber privado a los Katz de disfrutar de sus terrenos desde el momento de la incautación. Este también fue un punto en controversia: PFZ Properties alega que la nueva tasación no entró en vigor en 2008, sino en 2007, lo que abriría la posibilidad de que reclame más valor por sus terrenos, porque en ese momento la industria inmobiliaria no se había hundido en el mangle.

Joel Katz fue uno de los empresarios que pagó ilegalmente dinero al convicto ex senador corrupto Jorge de Castro Font, entre 2005 y 2008, para que lo acogiera bajo su manto sagrado mientras presidía la Comisión de Reglas y Calendario, en la que ostentaba el poder de cambiar las mareas de los proyectos senatoriales. Luego de que el ex gobernador Aníbal Acevedo Vilá anunciara en un Mensaje de Estado que adquiriría los terrenos de Costa Serena para protegerlos, la senadora Margarita Nolasco pidió investigar el acuerdo de compra venta. De Castro Font apoyó abiertamente la legalidad de Costa Serena y defendió el proyecto ante la propuesta de investigación.

En aquél momento los Katz no aceptaban la oferta de $4.9 millones de dólares, a pesar de que su propia tasación fue de $4.4 millones, según Javier Vélez Arocho, ex secretario del DRNA. Entonces comenzó el proceso de expropiación, con el fin de que no se construyera allí algún otro proyecto ni esta propuesta de 880 unidades de condohotel más 42 residencias, 1,394 estacionamientos, un casino, canchas de tenis, piscinas, seis entradas de control de acceso y 52,818 pies cuadrados de área comercial, en lo que iba a ser el conjunto de edificios más largo de la Isla.

Luego de la última tasación inflada del DRNA (por los $26 millones) el tasador de la agencia se reunió con el tasador de los Katz, y éste último le propuso hacer unos “ajustes de cálculo”. Entonces la valoración de la propiedad aumentó a $32,561,003. Eso salió a relucir en la vista de con antelación a juicio, cuando PFZ Properties anunció que aceptaba transar el caso por ese monto de dinero. Los abogados del Estado, Carlos Fontán y Raisa Miranda, pidieron un receso e hicieron “una llamada a Recursos Naturales”, en obvia alusión al secretario de la agencia, Daniel Galán Kercadó. A su regreso solicitaron hasta el viernes próximo como plazo para dar una contestación, con el fin de revisar si podían conseguir el dinero. Cuando la jueza superior Mabel Ramón Millán les cuestionó esa petición, entonces Miranda soltó la ficha: “vamos a desistir de la expropiación”.

¿Por qué los Katz dicen que sus tierras valen más?

¿Dónde radica el desacuerdo que los lleva al tribunal? PFZ pidió, según el expediente judicial, que el DRNA hiciera una nueva tasación porque había contabilizado 1,268.9 cuerdas de terreno, cuando una nueva mensura, pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad, había determinado que era de 1,345.8 cuerdas.

Al entrar a los terrenos hay que dar solo unos cuantos pasos bosque adentro y ya se encuentra el agua y el manglar. En efecto, el 88% del terreno (unas 1,185 cuerdas) se ubican dentro de un predio zonificado para la protección de mangle y la conservación de recursos, según el Plan de Uso de Terrenos del Área de Planificación Especial de Piñones. Este pone en marcha, por primera vez en Puerto Rico, el mecanismo de transferencias de derechos de desarrollo. Para que los propietarios no pierdan dinero mientras protegen el terreno que el Estado quiere conservar, incentiva la posibilidad de que tengan ganancias económicas mientas construyen en otro lugar donde se necesitaba el desarrollo urbano y no se permitía.

Así, las 1,185 cuerdas de mangle de los Katz adquirieron transferencia de derechos de desarrollo equivalentes a 592.74 unidades básicas de vivienda, según una certificación de 2003 de la Junta de Planificación. Los Katz seguían siendo dueños legítimos del mangle (parcela remitente) y, a cambio de nunca construir allí, tenían la posibilidad de transferir las unidades básicas de vivienda a la finca de 62 cuerdas donde iban a levantar Costa Serena (parcela receptora), de modo que en teoría podrían construir más en esos terrenos. O podían vender esos derechos a otra compañía que tuviera la necesidad de aumentar la densidad de infraestructura en otra finca clasificada previamente como receptora. Esa era la teoría.

En la práctica, el DRNA, dirigido en 2008 por Vélez Arocho, hizo una transacción extraña. Cuando expropió la finca, pagó $3,111,000 por los terrenos donde los Katz iban a construir Costa Serena. Pero, en lugar de pagar el valor del terreno de las otras 1,185 cuerdas restantes, desembolsó $1,800,000 exclusivamente por los derechos de desarrollo. ¡Pero esto es un mecanismo para el mercado, para que lo compre una persona privada que va a construir en una finca receptora, no para que lo compre el gobierno!

El CPI enfrentó a Vélez Arocho con este punto. “Yo sostengo mi versión de lo que preparamos. A mi entender estaba bien porque ese era el justo valor. No se debe pagar un dólar más”, insistió. “Y sí se tiene que expropiar. Porque la mejor herramienta que tiene el pueblo de Puerto Rico para garantizar la protección del recurso natural es a través de la expropiación. ¡Period! Que el fiduciario de los terrenos sea el pueblo de Puerto Rico. Lo que no entiendo es por qué la administración actual, sabiendo que la tasación original del propietario era menor de los 4.9 millones que le pagamos, entrega su responsabilidad de pelear por algo que estaba bien al principio”.

Cambio de gobierno

Galán Kercadó hereda el caso con el cambio de gobierno. Los Katz argumentan que la valoración de los terrenos también está incompleta porque al “expropiar” las 1,185 cuerdas no le pagaron por el valor de éstas, sino solamente por los derechos de desarrollo. Alegan agravio constitucional por no haber recibido la justa compensación.

Fue entonces cuando el DRNA mandó a hacer la segunda valoración del terreno con el tasador Eduardo Robles Carrillo, con efectividad para 2008, del modo que lo pidieron los Katz. Esa fue la tasación por $26,002,000 que luego fue ajustada a $32,561,003. En el “borrador”, en la parte que corresponde a las 1,185 cuerdas le pagan $8 millones por esas tierras más $5 millones por los derechos de transferencia de desarrollo de 376 unidades básicas de vivienda que los Katz no habían transferido. Joshua Galarza, director de la oficina de asuntos legales del DRNA, confirmó al CPI que en la tasación corregida se las están valorando del mismo modo, es decir, el valor del terreno más los derechos de desarrollo.

¿En serio? Primero, el Estado no es el que compra esos derechos. Segundo, si los compra ya se aseguraría de que los Katz no construyan en el manglar, porque la propiedad quedaría gravada a perpetuidad. Lo que quiere decir que no habría que expropiar esas 1,185 cuerdas bajo el argumento de conservación si se les paga por esos derechos.

“Si pagas los dos es como pagar dos veces”, denunció la planificadora ambiental Carmen Guerrero, cuya tesis de maestría analiza el mecanismo de transferencia de derechos de desarrollo en el área de Planificación Especial de Piñones.

“El concepto se está interpretando mal. La ley no se hizo para eso, se hizo para evitar la expropiación”, añadió la abogada Margarita García Cárdenas, profesora de la Escuela de Derecho en la Universidad Interamericana, y quien hizo su tesis doctoral en transferencia de derechos de desarrollo. “Si le pagas derecho de desarrollo derrotas las razones por las que el gobierno esté expropiando. La ley no se hizo para que el gobierno las esté comprando ni para que esté expropiando. Es triste ver cómo se desvirtúa un concepto urbanístico novel”.

Luego está el valor que le dan al terreno en sí, independientemente de los derechos de desarrollo, en momentos en que la tierra vale menos por la crisis económica. El “borrador” de la tasación valora los terrenos de mangle a $6,800 la cuerda, lo que se acerca a las comparables más competentes, cuando tasadores voluntarios de la Coalición de Piñones-Loíza sostuvieron que la cuerda en esos manglares cuesta una media de $1,500 por cuerda.

Katz insiste en no comentar

Así estaban las cosas cuando terminó la vista judicial. El CPI se acercó a Joel Katz para indagar sobre el asunto, pero éste se negó a hacer declaraciones. En el descenso del ascensor estaban los abogados del Estado, Galarza, Fontán y Miranda.

“Entonces, ¿cuando tasaron los terrenos sumaron el valor de la tierra y los derechos de desarrollo?”

Los abogados se miran entre sí y ninguno abre la boca.

“Porque si le pagan solo los derechos de desarrollo no tienen que expropiar –insiste el CPI–, porque le estarían gravando la propiedad para que los Katz no puedan construir allí”.

Miranda le pasa el caldero caliente al abogado de la agencia.

“Galarza”.

“No tengo comentarios sobre eso”, y el abogado de la agencia baja la vista.

Si el gobierno pagara lo que piden los Katz habría consecuencias graves. Dinamitaría las arcas del Fondo para la Adquisición y Conservación de Terrenos, que a febrero de 2012 sólo tenía un balance de $10.5 millones, según el propio DRNA. Y este se nutre a razón de $5 millones anuales. Eso quiere decir que se pone en juego por varios años la capacidad del país para conservar terreno de alto valor ecológico, que a su vez sirve para evitar inundaciones y proteger el recurso agua.

“La administración Fortuño se ha prestado a aumentar el valor de estos terrenos utilizando unas presunciones que no se sustentan en derecho. Hay que cuestionar cuáles son las motivaciones detrás de este proceso altamente irregular que tan solo lleva a premiar económicamente a la familia Katz con $35 millones o a devolverle estos terrenos para reabrirlos a la construcción”, dijo Guerrero al comentar este nuevo capítulo de la historia.

“Si el gobierno de Fortuño transa por pagarle a la familia Katz o desiste de la expropiación de estos terrenos para propósitos de conservación, estaría premiando a la corrupción en este país. Estaría reconociendo que sobornar a Jorge De Castro Font está bien. En fin, vencería la corrupción y la ilegalidad y tendrán que explicarnos en dónde quedo su campaña publicitaria de ‘Tus Valores Cuentan’”.

Expropiar el mangle. ¿Para qué hacerlo?

Esa pregunta queda en el aire cuando se toma en cuenta las limitadas posibilidades de construir en el área de mangle más grande de Puerto Rico, que está protegido por leyes federales y locales, y que se encuentra dentro del Área de Planificación Especial de Piñones. Prueba de ello es que la PFZ lleva más 30 años intentado infructuosamente establecer allí distintas modalidades del proyecto.

Aunque no se enriquezca el bolsillo de los Katz se le ahorra ese dinero de los contribuyentes. Gran parte del terreno entre el sector Monte Grande y Punta Vacía Talega en Piñones son una suerte de barrera costera clasificada como duna primaria frontal, destacó el oceanógrafo Aurelio Mercado, director del Centro de Riesgos Costeros del Programa Sea Grant de la Universidad de Puerto Rico en Mayagüez. Además, la finca de los Katz está clasificada en su totalidad como Zona V (zona de alto riesgo de inundación), según el último mapa de inundaciones de 2009 de FEMA.

Mercado pasó al CPI un email en el que el ingeniero Paul Weberg, monitor de FEMA en Puerto Rico, lo dice claro: “En una zona V, el reglamento [de FEMA] 60.3 dice que no puede haber alternación sobre las dunas de arena. Con esta regla en práctica, no debe haber ningún tipo de desarrollo en ninguna porción de las dunas de arena en la zona designada”.

El gobierno federal, además, ha establecido que a áreas designadas como barreras costeras no se le otorgarán fondos federales para seguros de emergencia de FEMA o para el desarrollo de infraestructura, ni se otorgarán préstamos bancarios para la construcción o adquisición de una propiedad, recordó el Colegio de Abogados en una comunicación.

“Lo que es Zona V es intocable. Eso tiene un efecto en el valor de los terrenos. Porque desarrollar una propiedad allí va a ser muy difícil”, añadió Aurelio Mercado. “Más claro no canta un gallo”.