- Manglares de PFZ Properties en Piñones. Foto: Doel Vázquez
El tasador Eduardo Robles, contratado por el Estado, interpreta sin tapujos lo que significaría que el gobierno expropie el manglar de la compañía PFZ Properties, contiguo al solar donde la empresa quiso construir el tronchado mega hotel Costa Serena en Piñones:
“Sería para los dueños como pegarse en la lotería”.
Los dueños son Jack y Joel Katz, padre e hijo al mando de la empresa, pidieron a los tribunales una nueva tasación para que el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA) les pague el “justo valor” de los terrenos que les había expropiado. Robles fue quien hizo una nueva tasación que elevó de $4.9 a $32 millones el valor de los terrenos de los Katz. En su valoración incluye al menos $12.6 millones en derechos de desarrollo por unas unidades de vivienda básica que los Katz hubieran podido construir en el mangle aledaño a Costa Serena. Sabido es que en el mangle no se puede construir porque está protegido por leyes federales y locales.
“Las incongruencias las debían considerar antes de que se aprobara el Plan de Uso de Terrenos de Piñones, que dio los derechos. Yo no puedo alterar la política pública”, se defendió Robles durante una entrevista con el Centro de Periodismo Investigativo. “El plan de Piñones no necesariamente beneficia al gobierno ni a la comunidad. El mangle en realidad es una carga económica para el dueño (los Katz), porque no pueden desarrollarlos. Lo que hizo el plan fue bonificar al propietario al darle esos derechos de desarrollo”.
Así que el panorama se pinta beneficioso para PFZ Properties. Si el gobierno continúa con el proceso de expropiación, mantiene en su tasación los derechos de desarrollo cuestionables por los que pagará millones. Y, si no expropia, DRNA tendría que indemnizar a los Katz por haberle privado de sus tierras desde 2008, cuando comenzó la el proceso de adquisición forzosa. Eso significa que la compañía se echaría fondos públicos al bolsillo mientras tendría sus tierras de vuelta, y podría comenzar un nuevo proyecto en las 62 cuerdas de su propiedad donde sí se puede construir.
La comunidad vuelve a la incertidumbre
Los residentes de Piñones volverían entonces al día uno de su lucha contra PFZ Properties, que desde 1969 ha intentado al menos siete variantes del proyecto de desarrollo. “Nosotros como comunidad entendemos que se debe continuar con el proceso de adquisición (por parte del gobierno)”, dijo Milagros Quiñones, líder comunitaria y portavoz de la Coalición Piñones-Loíza. “Me duele tanto volver a comenzar en cero. No podemos aceptar que cualquier desarrollo venga a desplazarnos. Queremos participar en este proceso porque no tenemos confianza. Han sido muchos años de atropello”.
La última propuesta del DRNA ante los tribunales fue pagarle a los Katz “el justo valor” por los terrenos. La agencia gubernamental negoció con PFZ Properties para, en lugar de continuar con la expropiación del total de las 1,345 cuerdas de la compañía en Piñones, pagar por sólo una parcela de 62 cuerdas, que fue valorada en más de $11 millones, y era el lugar en el que se iba a construir Costa Serena, según Joshua Galarza, abogado de la agencia gubernamental.
El argumento del DRNA es que no hay dinero para costear todos los terrenos. La intención de la administración del ex gobernador Aníbal Acevedo Vilá, que comenzó el proceso de expropiación y había hecho la tasación anterior de $4.9 millones de dólares, era convertir esas tierras en parte de una reserva natural.
Daniel Galán Kercadó, actual secretario del DRNA, y sus abogados entienden que no se debe adquirir el resto de las cuerdas porque son en su mayoría un manglar protegido por leyes federales y locales. Allí las posibilidades de construir son limitadas, y por lo tanto no hay que desembolsar fondos públicos en su conservación, añadió Galarza.
Los Katz, en su empeño porque el gobierno le expropie forzosamente todas las 1,345 cuerdas, intentaron una movida arriesgada para su propio bolsillo en el tribunal el 10 de abril. Sus abogados anunciaron que se retiraban de las negociaciones con la agencia gubernamental, y pidieron a la jueza que dictara sentencia para que el gobierno pagara por la totalidad de las tierras los $32, 561,003. Si la jueza superior Mabel Ramón Millán dictaba sentencia, DRNA tenía que consignar todo el dinero por todas las tierras.
Fue en ese momento cuando DRNA anunció que desistía de la expropiación. Ahora la decisión está en manos de la jueza. Jack Katz y Joel Katz no respondieron a una solicitud de entrevista del CPI para hablar sobre el tema.
Dudas sobre la nueva tasación
En medio del proceso surge una pregunta: ¿por qué aumentó el valor de las tierras de los Katz en medio de una crisis económica? A diferencia de la tasación anterior, la que preparó Robles incluyó derechos de desarrollo que es un instrumento de planificación que implanta el Estado cuando quiere conservar unos terrenos, ya sea por su valor natural, cultural o arqueológico.
Los derechos de desarrollo se le otorgaron a esas tierras en 1995 tras aprobarse en la Junta de Planificación el Plan de Uso de Terrenos del Área de Planificación Especial de Piñones. La hoy senadora Norma Burgos presidía la JP entonces.
La nueva valoración es cuestionable, además, porque usa comparables que no se ajustan a lo que se puede considerar una buena comparable, según Luis Montes, profesor de valoración de bienes raíces en el Departamento de Ciencias Geománticas de la Universidad Politécnica de Puerto Rico. Las agencias gubernamentales que hagan valoraciones para adquirir propiedades deben someterlas a un tasador adicional o un comité revisor, según una orden ejecutiva del 20 de enero de 2004. Ningún perito revisó, aceptó Galarza, la nueva tasación preparada por el nuevo tasador contratado por el DRNA.
En esta tasación la mayoría de las comparables escogidas, tanto para la finca de 62 cuerdas como la de 1,185, habían sido de transacciones de venta ocurridas más de cinco años antes de la fecha en que entraba en vigor la nueva tasación, cuando el mercado enfrentaba un escenario favorable, y no había comenzado la crisis inmobiliaria que ya estaba vigente en 2008.
Además, la mayoría de éstas comparables eran de menor tamaño que los terrenos tasados. Y, menor tamaño de la comparable, aumenta el precio por cuerda del sujeto tasado. “Hay una serie de factores que minan la credibilidad del análisis”, añadió Montes, quien estudió las tasaciones con el CPI.
El problema con las tasaciones de los terrenos de PFZ Properties comenzó durante la administración de Acevedo Vilá. El exgobernador había anunciado la compraventa de los terrenos en 2007. Pero las partes no llegaron a un acuerdo sobre el valor de los terrenos. Así que, un año después, el Gobierno quiso resolver la situación empleando el mollero de la expropiación forzosa.
Javier Vélez Arocho, ex secretario del DRNA, contrató al tasador José Hernández López, quien valoró la propiedad de los Katz en $4.9 millones. Pero cometió un error: valoró el terreno de 62 cuerdas donde se iba a construir Costa Serena como si tuviera 42 cuerdas. Y, en lugar de consignar el valor del terreno de 1,185 cuerdas de mangle, tasó solamente los derechos de desarrollo.
Bajo protesta, los Katz retiraron los $4.9 millones. Alegaron ante el Tribunal que el gobierno les había infligido agravio constitucional por expropiar los terrenos sin pagarlos en su totalidad. Las tierras se componen, según el plano de la finca, de la parcela de 62 cuerdas donde se iba a construir Costa Serena. A ésta se añade la otra finca de 1,185.47 de mangle. También hay nueve parcelas aledañas que no se habían contabilizado en la tasación anterior, y suman 98.36 cuerdas. De ahí la totalidad de 1,345.83 cuerdas. La consideración de los terrenos que no se habían valorado en la tasación de la administración anterior fue otra de las razones por las cuales aumentó el valor de la propiedad en la nueva valoración.
Polémicos derechos de desarrollo
Cuando el Plan de Uso de Terrenos de Piñones entraba en vigor, en realidad, estaba usando un sistema de planificación utilizado en ciudades con sistemas avanzados de planificación urbana como Curitiba, en Brasil, o el condado de Montgomery, en el estado de Maryland. Pero su implantación en Puerto Rico es contradictoria. ¿Cómo puede Recursos Naturales considerar en una tasación derechos de desarrollo que surgen de un mangle que, por su naturaleza, no se puede desarrollar?
El propio Michel Godreau, el abogado contratado durante la pasada administración para hacer un análisis de titularidad sobre los terrenos, sostuvo en su escrito que podría impugnarse la utilización de esas tierras como parcelas remitentes de derechos de desarrollo, considerando el reglamento 21 de la Junta de Planificación. Éste sostiene que los terrenos anegadizos, como los mangles, no son desarrollables.
A cambio de que los Katz no construyeran en el mangle, la Junta de Planificación concedió unas 628 unidades de vivienda básica como derechos de desarrollo, para que transfiriera algunas al solar donde iba a levantar Costa Serena o para que los vendiera a otro propietario. El tasador del DRNA incluyó todos esos derechos cuestionables en la nueva tasación.
Sin embargo, al menos 35.63 de esos derechos, valorados en $606,975, no estaban certificados por la Junta de Planificación. El reglamento que todo derecho de desarrollo que vaya a ser transferido o vendido a otra propiedad debe tener una certificación, previo a la transacción.
“Se supone que el gobierno, si las va a pagar, lo haga por las que están certificadas, por las que Junta certifique”, sostiene Ángel David Rodríguez, ex presidente de la JP.
De otra parte, para valorar la finca de 62 cuerdas de los Katz, el tasador usó comparables de terrenos donde se había aprobado proyectos de construcción y consultas de ubicación. Pero la parcela de PFZ no había llegado a esas etapas de permisología, sino que solo contaba con una Declaración de Impacto Ambiental final (DIA) de 2007. Cuya legalidad y proceso de notificación a las partes están impugnadas en el Tribunal Supremo.
Y ésta DIA tenía un punto aclaratorio importante. Si la propiedad quedaba en zona inundable cuando entraran en vigor los mapas finales de inundación de FEMA en 2009, Costa Serena tenía que hacer cambios estructurales. La propiedad, efectivamente, quedó en zona VE de alto riesgo de inundación en los nuevos mapas.
Además, los terrenos se encuentran en un área clasificada como duna primaria frontal, cuyas restricciones de desarrollo son mayores aún, porque juega un papel importante como barrera contra la penetración del oleaje.
“Eso cambia totalmente la manera de evaluar el proyecto”, dijo Rodríguez. “Y además desmontamos el argumento de que la Declaración de Impacto Ambiental les da un derecho adquirido para construir. La DIA es solo el primer paso mandatorio y no les daba derecho”.
