La casa en la Calle Barbosa #55 en Cataño que José Oriol Victoriano Segarra y María Irizarry Lugo dejaron al morir, sus herederos la perdieron el mes pasado como consecuencia de la inscripción de una escritura de compraventa falsa que puso en manos de un desconocido de la familia la propiedad que fue de ellos por casi 80 años.
La escritura falsa, con fecha de junio de 1972, dice que María y José Oriol comparecieron a la venta de su casa, lo que es imposible porque José Oriol murió el 2 de julio de 1951 y María, el 22 de agosto de 1959, según surge de documentos judiciales. Esta transacción de compraventa fue una de las múltiples revisadas por el Centro de Periodismo Investigativo (CPI) y Rayos X, como parte de la serie Dueños de Papel, que reveló transacciones irregulares de propiedades en Puerto Rico mediante documentos falsos y sus inscripciones en el Registro de la Propiedad.
La escritura de esa compraventa en Cataño dice que Frank Torres Ortiz fue el notario que autorizó la escritura. Según el documento, el matrimonio vendió su casa el 30 de junio de 1972 al abogado Servando López Negrón. Torres Ortiz, el notario, está muerto, pero la Oficina de Inspección de Notarías (ODIN) certificó que en el protocolo notarial de Torres Ortiz no existe tal escritura. La Ley Notarial de Puerto Rico establece que en caso de fallecimiento, incapacidad y retiro voluntario o la suspensión de un notario, sus protocolos y registros de testimonios deben ser entregados a la ODIN.
La escritura de la supuesta venta de la casa de Cataño del matrimonio Segarra Irizarry se presentó en el Registro de la Propiedad en 2024, es decir, 52 años después de la supuesta venta. El documento fue presentado por Waldemar Fernández Rodríguez, quien se dedica a la compra, venta y desarrollo de propiedades y fue convicto por evasión contributiva. Waldemar y el comerciante Miguel Ángel Álvarez Pérez son dos de las personas involucradas en las transacciones que se ejecutaron con escrituras y certificaciones falsas y que pusieron en manos privadas terrenos del Pueblo de Puerto Rico.
Ángel Alicea Montañez, director ejecutivo del Instituto del Notariado Puertorriqueño del Colegio de Abogados y Abogadas de Puerto Rico, dijo al CPI y a Rayos X que, de estas transacciones, le levanta suspicacia el tiempo transcurrido entre la compraventa y el momento en que se presenta la escritura.
“Ese tiempo tan largo debe levantar bandera definitivamente y, si los notarios están muertos y si dicen que no comparecieron, pues definitivamente aquí hay alguien que está tratando de cometer un fraude”, señaló Alicea sobre las transacciones que permitieron el traspaso de terrenos públicos a personas o compañías privadas y que siguen un patrón similar a la transacción de la casa de José Oriol y María en Cataño.
Captura de pantalla Rayos X
En el expediente judicial consta que sobre esta casa, ubicada en la Calle Barbosa en Cataño, se produjo una segunda escritura el 23 de enero de 2006 cuando presuntamente Servando López Negrón la vendió a Miguel Ángel Álvarez Pérez. López Negrón falleció en 2021. El notario Mark C. Jiménez Brackel, quien supuestamente hizo esa escritura, está muerto también. Falleció en 2020, según la ODIN. Esta oficina certificó igualmente que en el protocolo notarial de ese abogado tampoco aparece esa escritura, según documentos presentados al Tribunal.
Según consta en la plataforma Karibe del Registro de la Propiedad, ambas escrituras —la del 30 de junio de 1972 y la de 23 de enero de 2006— fueron presentadas personalmente por Fernández Rodríguez en el Registro de la Propiedad el 1 de mayo de 2024 con apenas 19 minutos de diferencia.
El 16 julio de 2024, Álvarez Pérez vendió la casa de Cataño a Blue Sky Properties LLC, según una escritura del notario Francisco José de Jesús Guzmán, por $182,000. Blue Sky Properties y Bahía Development están vinculadas al desarrollo de un proyecto de vivienda asequible para residentes en Cataño, Bahía Apartments, que se ubica justo al lado de la casa de la sucesión Segarra Irizarry.
Dos meses después de esa transacción, el albacea de la sucesión, Daniel Eduardo Garavito Medina, se enteró que la casa había sido vendida sin que él ni los miembros de la sucesión supieran de la venta y presentó un recurso legal para proteger la posesión de la propiedad.
En septiembre de 2025, Garavito Medina presentó una demanda de interdicto posesorio en el Tribunal de Primera Instancia en Bayamón, pero el mes pasado, el juez Jaime Fuster Zalduondo la desestimó con perjuicio. El juez determinó que el albacea no logró demostrar que estaba en posesión real del inmueble un año antes de entablar la demanda, según exige el ordenamiento legal.
“El propio demandante advierte implícitamente en su demanda enmendada que el demandado Blue Sky poseía, aun cuando fuera ilícita la posesión, el inmueble en cuestión”, dice el juez en su sentencia.
El interdicto posesorio es un recurso judicial que no determina quien es el dueño de una propiedad sino quien tuvo posesión material de esa propiedad un año antes de radicado el pleito explicó José Alvarado Vázquez, Catedrático Auxiliar de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico (UPR).
“Tener posesión de una propiedad es que la persona tenga la llave, pague el agua, la luz, esté a cargo del mantenimiento, es decir que haga las cosas típicas a una propiedad aunque supuestamente otro haya comprado”, añadió.
Alvarado Vázq uez señaló que el juez en un caso de interdicto posesorio no entra a dirimir la la legalidad o ilegalidad del contrato de compraventa porque es un proceso separado.
“Eso es un proceso completamente separado. Nada quita que el albacea ahora radique una demanda con relación al título de la propiedad”, aseguró.
La serie Dueños de Papel ha evidenciado grietas en el sistema notarial y registral que permiten la inscripción de escrituras fatulas. Al mismo tiempo, el sistema de justicia no procura detener un patrón que se disfraza de legitimidad. La investigación periodística también muestra que mediante escrituras y certificaciones falsas se viabiliza el traspaso de terrenos públicos a personas privadas mediante transacciones en las que precisamente estuvieron involucradas las mismas personas de la extraña transacción de Cataño: Miguel Ángel Álvarez Pérez y Waldemar Leonardo Fernández Rodríguez.
Candados y cerraduras cambiadas
El 24 de septiembre de 2024, el albacea Garavito Medina encontró la casa de Cataño con candados y cerraduras cambiadas, así como un letrero que decía ‘No pase sin autorización’, “Propiedad privada». Ese día se enteró de que la casa pasó a ser de otra persona. Garavito Medina presentó una querella en la Policía y, un año después, la demanda judicial, que fue desestimada en octubre de 2026.
La desestimación de la demanda de interdicto posesorio tiene la consecuencia de dejar la propiedad en manos de Blue Sky Properties LLC, y los herederos Segarra Irizarry, de momento, perdieron la casa.
Los demandados, Blue Sky Properties, Bahía Apartments y Bahía Development, sostuvieron que el albacea no estaba en posesión de la casa el año anterior a la compraventa que les hizo Miguel Ángel Álvarez Pérez y, por lo tanto, no puede reclamar.
Pero el demandante alegó que tuvo posesión de la casa por razón de sus funciones como albacea, que inició en 2016, hasta que Álvarez Pérez la vendió ilegalmente a Blue Sky, quien le puso candados.
Garavito Medina alegó que Blue Sky sabía que el legítimo dueño de la casa era la sucesión Segarra Irizarry. Primero porque en 2017 el presidente de la compañía, Miguel Rivera Figueroa, le quiso comprar la casa y el albacea le explicó que la residencia no se podía vender porque los herederos tenían que resolver primero varios asuntos legales.
Además, Garavito Medina alegó que en 2023 Blue Sky también se comunicó con él para asuntos de una verja de la colindancia entre la residencia y el proyecto de apartamentos.
Documento del siglo pasado pero sus sellos, estilos y datos son de la actualidad
En su búsqueda sobre el tracto del traspaso de la propiedad, Garavito Medina encontró la escritura que ponía a José Oriol y María vendiendo en una fecha en que ambos estaban muertos. También, en la carpeta con la escritura de 1972, aparece un número de Registro Único de Abogados (RUA), a pesar de que fue en 2008 que entró en vigor dicho registro.
“Se trata de que es un documento que de su propia faz no es legal”, dice la demanda. “Al examinar los sellos que se cancelaron en dicha copia certificada de la escritura se desprende que no corresponden a los sellos de rentas internas de 1972, fecha en que se expidió alegadamente la copia certificada”. Los sellos tienen fecha de 2024, año en que se presentó el documento al Registro de la Propiedad. Una situación igual se observó en la escritura otorgada en 2006.
Por eso, en la demanda, la representante legal de Garavito Medina, Carmen M. Quiñones Núñez, le solicitaba al Tribunal que “ordene la entrega de la posesión de la propiedad al demandante y declare que es el único poseedor de tener la misma”.
Sin embargo, el pasado 20 de octubre, Fuster Zalduondo no resolvió a favor del albacea y no le entregó la posesión de la propiedad. El juez declaró con lugar la solicitud de desestimación presentada por Blue Sky, dijo que el pleito se presentó fuera de término, cuando ya habían transcurrido 14 meses de la compraventa.
Garavito Medina había notificado su intención de demandar e interrumpir el término para ello, pero Fuster Zalduondo entendió que esas comunicaciones no detuvieron los términos para iniciar la demanda porque era esencial que el demandante demostrara que tenía posesión de la casa un año antes.
“El demandante no pudo haber poseído el bien durante el año anterior a la presentación de la Demanda, toda vez que dicha posesión fue ejercida de manera efectiva por Blue Sky desde el 16 de julio de 2024 y el término para solicitar el interdicto posesorio venció el 16 de julio de 2025. Al someter su reclamación el 23 de septiembre de 2025, la misma estaba prescrita”, lee la sentencia.
La sucesión no solo perdió la casa, también Fuster Zalduondo evaluó si hubo temeridad y le impuso el pago de $1,000 por concepto de honorarios de abogado a favor de los demandados.
Ni Garavito Medina ni su abogada accedieron a hacer declaraciones al CPI.
El presidente de Blue Sky Properties, Rivera Figueroa, dijo al CPI que adquirió la propiedad válidamente a Álvarez Pérez, quien aparecía como dueño en el Registro de la Propiedad según el estudio de título hecho por Capital Title Services, LLC el 15 de julio de 2024 y la certificación de no deuda emitida por el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM).
“De dichos documentos, los que se acompañan, no existe razón alguna que nos hiciera pensar que los mismos estaban incorrectos”, añadió Rivera Figueroa en declaraciones escritas al CPI.
El presidente de Blue Sky no contestó la pregunta que le hizo el CPI para saber si no le resultó extraño que la propiedad estuviera inscrita a nombre de Álvarez Pérez en una escritura de compraventa en 2006 cuando en 2017 Garavito Medina le comunicó durante una reunión que sostuvieron que la propiedad pertenecía a una sucesión de herederos.
En tanto, el presidente de Blue Sky sostuvo que la única comunicación que tuvo con Álvarez Pérez fue para la transacción de compraventa y aseguró que ni habló ni tiene vínculo alguno con Waldemar Fernández Rodríguez, quien presentó al Registro las primeras dos escrituras de compraventa de la casa.
Fernández Rodríguez y Álvarez Pérez no respondieron las preguntas que les enviaron el CPI y Rayos X relacionadas a la inscripción de las escrituras de compraventa de 1972 y 2006 de la casa de Cataño. Ambos señalaron, mediante su abogado Edgardo Zapata Torres, que no responderían las preguntas por ser un caso judicial que no es final, firme e inapelable.
No pudo con una certificación pero sí con una escritura
El CPI y Rayos X encontraron que, en un caso similar, en septiembre de 2025, Waldemar Fernández Rodríguez trató de inscribir un terreno en Toa Baja a nombre de Atilana Surun Arias. Presentó una certificación del Departamento de la Vivienda en la que la agencia le vendía el solar a Surun Arias por $9,000. La inscripción no prosperó porque el Registro de la Propiedad le notificó a Waldemar que no se podía registrar a favor de Surun Arias. ¿La razón? La parcela ya estaba inscrita a favor de los esposos Juan Nieves Figueroa y Elisa Prieto Rivera.
Pero la parcela sí quedó inscrita a favor de Surun Arias dos meses después. El mensajero que ofrece servicios a Waldemar Fernández Rodríguez presentó una escritura en el Registro de la Propiedad que indicaba que el matrimonio supuestamente le había vendido el terreno a Surun Arias el 20 de febrero de 2009. Para entonces, Nieves Figueroa y Prieto Rivera estaban muertos, por lo que no pudieron haber vendido. El hombre falleció el 21 de octubre de 1991 y su esposa, el 9 de mayo de 2004, según cotejaron el CPI y Rayos X en la base de datos de mortalidad del Registro Demográfico. El notario que autorizó la escritura, José O. Leduc Cruz, murió en agosto de 2012.
Cuando el CPI y Rayos X le preguntaron si conocía a Atilana Surun Arias, Waldemar dijo que no en declaraciones escritas.
Agencias investigan
El Departamento de Justicia, que tiene a su cargo el Registro de la Propiedad, confirmó en octubre de 2026 al CPI y Rayos X que inició una pesquisa sobre transacciones de compraventa de terrenos públicos en los que tuvieron participación Fernández Rodríguez y Álvarez Pérez a raíz de la investigación periodística.
El secretario del Departamento de la Vivienda, Luis Augusto Martínez Román, dijo a la prensa que la agencia inició una investigación interna y buscará recuperar los terrenos públicos que pasaron a otras personas mediante certificaciones y escrituras falsas.
“Esto a mí me parece una cosa espeluznante”, dijo Martínez Román. “Nosotros vamos a hacer los procesos que tengamos que hacer para defender la propiedad del pueblo de Puerto Rico”, agregó.
Foto suministrada
Además, la Oficina de Administración de los Tribunales (OAT) confirmó al CPI y Rayos X que en los índices notariales correspondientes no aparecen al menos las 18 escrituras identificadas como irregulares por la investigación periodística sobre la compraventa de terrenos públicos.
Esta no sería la primera vez que el Departamento de Justicia investiga a Fernández Rodríguez.
El 17 de junio de 2021, el entonces secretario de Justicia, Domingo Emanuelli Hernández, dijo: “Para aquellos evasores contributivos se acabó el abuso que tenían con el pueblo de Puerto Rico”. Ese día, junto al entonces secretario de Hacienda, Francisco Parés Alicea, anunció el arresto de Fernández Rodríguez por evadir contribuciones durante cuatro años seguidos a pesar de que había generado ingresos por más de $1.2 millones en ese periodo.
“Don Waldemar se mercadeaba como desarrollador, los solares estaban a su nombre. En muchos de estos casos, las personas que pagaron por estos solares a cambio de la entrega de la propiedad acabaron siendo víctimas de fraude también porque don Waldemar les promete trabajos para terminar las fincas y optimizarlas para desarrollo y esto nunca ocurre”, dijo a la prensa entonces el fiscal Juan Méndez.
Pero la fanfarria con la que el Gobierno anunció el “fin del abuso” y que los evasores contributivos serían “procesados sin miramientos” duró apenas seis meses. En diciembre del mismo año en que lo arrestaron, Fernández Rodríguez llegó a un acuerdo con el Departamento de Justicia por el cual se declaró culpable de cuatro cargos de evasión contributiva. El acuerdo le permitió pagar solo $4,000 en multas.
Fernández Rodríguez continuó sus negocios de compra y venta de propiedades y en mayo de 2024 presentó en el Registro de la Propiedad las escrituras que, según la demanda de Garavito Medina, son fraudulentas.
Fernández Rodríguez ha sido demandado en al menos 25 ocasiones por cobro de dinero, embargo, enriquecimiento injusto e incumplimiento de contrato que tienen relación con transacciones de compraventa y otras acciones relacionadas con propiedades, según los expedientes judiciales revisados por el CPI.
En las últimas dos décadas, ha incorporado al menos 15 compañías en su mayoría vinculadas al desarrollo y mantenimiento de propiedades. En una de esas compañías, aparece también como incorporador Miguel Ángel Álvarez Pérez; y en otras, José Manuel Pérez Fernández. Este último además aparece en algunas ocasiones como agente residente; tesorero en Assets Management Group Corporation; y fue el notario de decenas de transacciones de compraventa de sus empresas.
En 2024, Pérez Fernández fue suspendido indefinidamente del ejercicio de la abogacía y la notaría por reiteradamente incumplir con los requerimientos de la ODIN de que corrigiera fallas en su obra notarial y por evadir las órdenes del Tribunal.
Foto por Brandon Cruz González | Centro de Periodismo Investigativo
Entre las fallas encontradas en la obra notarial de Pérez Fernández se encuentran la falta de firmas e iniciales de otorgantes en varios instrumentos públicos; la omisión de documentos complementarios, números de escrituras repetidos y sin tracto registral; deuda arancelaria; y no presentar los Informes Estadísticos de Actividad Notarial anual de 2014 al 2024, entre otras deficiencias.
De las transacciones señaladas, figuran escrituras con errores en las que comparecen Dorado Developers Group Corporation, Avatar Land LLC, M2Homes Development Corporation, 2020 Homes Inc., Terra Factoria LLC. En estas compañías, Waldemar Fernández Rodríguez o dos de sus hijos presiden u ocupan puestos directivos.
