Veintidós alcaldes populares y novoprogresistas delegaron en la compañía Universal Properties Realty Government Services los procesos de declaración de estorbos públicos en sus municipios, una práctica que ha resultado en que no se pague la justa compensación a muchos de los propietarios originales de los inmuebles, según se observa en la mayoría de los cerca de 70 expedientes judiciales que examinó el Centro de Periodismo Investigativo. 

El proceso de declaración de estorbos públicos, la tasación de los inmuebles, la notarización de documentos, la transferencia de titularidades y la representación legal de los municipios ante el Tribunal para la expropiación forzosa de estructuras y solares, recaen todos en la misma compañía que, además, tramita la venta a nombre de los ayuntamientos. 

Este amplio rol que los municipios encomendaron a Universal Properties Realty Government Services para que actúe como un agente municipal ha terminado en decenas de pleitos judiciales, en la cancelación de contratos por cuatro municipios y la ejecución de decenas de propiedades que ya tienen un nuevo dueño. 

En los casos revisados por el CPI, es Universal Properties, como agente de los municipios, quien consigna en el Tribunal el dinero de la compensación justa determinada. En la mayoría de los casos, no hubo compensación, porque los dueños o herederos no comparecieron al proceso o porque la deuda es mayor al valor de la propiedad. 

En otros casos, la justa compensación— que es la indemnización que debe pagarle el Gobierno a la persona que pierde su propiedad — se redujo notablemente porque al precio de tasación se le restan las deudas del CRIM y el cargo por los servicios a Universal. La media de la facturación de la empresa por cada propiedad es de cerca de $20,000, según los expedientes examinados. 

El proceso de compraventa de las propiedades a terceros de las cuales los municipios obtuvieron la titularidad y dominio mediante expropiación forzosa no es transparente. Los contratos de expropiación y adquisición que Universal Properties hace a nombre del municipio con un “solicitante adquirente” no van al Contralor, no se requiere una subasta pública para estas ventas, ni los municipios publican la información de los estorbos vendidos en sus pueblos, quién fue el comprador, ni el precio de venta. Tampoco se sabe cuánto, si algo, ingresó a las arcas municipales producto de las compraventas de estorbos públicos. Ni siquiera Universal Properties pudo producir esa información al cierre de esta publicación.

Universal Properties Realty Government no proveyó al CPI la lista completa de los estorbos públicos vendidos en cada municipio con los que tiene contratos ni su precio de venta. 

El representante legal de la compañía Antonio Álvarez, dijo que aunque mantienen comunicación constante con funcionarios municipales, desconocía si Universal Properties les envía a los municipios informes sobre las ventas de estorbos realizadas. Insistió en que esa información la tienen las administraciones municipales porque la empresa actúa como su agente en esas transacciones. 

Álvarez indicó que la compraventa la hace el municipio al solicitante adquirente — que es como se le llama al comprador — . “En el proceso de venta yo no firmo por el Municipio. Universal no vende propiedades, el que vende es el Municipio”, dijo Álvarez, quien aseveró que tampoco cobran comisiones por vender las propiedades. 

Pero los contratos “para la expropiación y adquisición de propiedad” no se registran en la Oficina del Contralor (OCPR). Allí solo constan los contratos de servicios que Universal Properties pacta con los municipios. La empresa no proveyó ni copias ni el número de acuerdos de este tipo que ha firmado. 

La contralora Yesmín Valdivieso dijo al Centro de Periodismo Investigativo (CPI) que siempre que un municipio pacta un acuerdo tiene que registrar ese contrato en su oficina. La funcionaria aclaró que no ha visto los contratos de adquisición que Universal Properties, como agente del municipio, ha firmado con posibles compradores y en los que pactan un precio de venta. 

Valdivieso dijo que su oficina revisará los contratos tras el referido que recibió este jueves de la senadora María de Lourdes Santiago y del representante Denis Márquez, ambos del Partido Independentista Puertorriqueño (PIP), quienes imputan posibles violaciones de Ley en la administración de los contratos para el manejo de los estorbos públicos municipales. 

Los legisladores refirieron al Departamento de Justicia a Universal Properties Realty Government y a la firma de abogados Francis & Gueits Law Office, que solo brinda este tipo de servicios al Programa de Estorbos Públicos de Caguas. 

“Lo vamos a registrar como una querella [el referido de los legisladores]. Tengo que ver qué hará el Departamento de Justicia, pero tenemos que ver porque cuando el río suena es porque algo trae”, dijo Valdivieso. “También envié una copia [del referido] al director de la División de Municipios para que se asegure que vea qué es lo que está pasando”, agregó.

El abogado de Universal Properties Realty Government Services no le dió importancia al referido. “Si María de Lourdes quiere hacer un referido, María de Lourdes es inconsecuente para mí”, reaccionó Álvarez. 

La Contralora señaló que los municipios tienen que contratar servicios cuando no disponen del personal suficiente o capacitado para ciertas funciones, pero que esas prestaciones tienen que brindarse dentro de unas tarifas razonables y bajo la supervisión adecuada. Sin haber entrado a los méritos del referido dijo que, de entrada, le llamaba la atención que muchas facturas por los servicios que presta Universal Properties Realty Government Services superan el valor de la propiedad que venden. 

De los expedientes judiciales de tres demandas separadas presentadas contra esa empresa en cobro de dinero se desprende que una ciudadana y dos inversores, en transacciones distintas, consignaron cheques a nombre de Universal Properties por las cantidades de $55,000, $460,000 y $441,000 para la adquisición de propiedades en Caguas, Luquillo, Juncos y Las Piedras. Las cantidades entregadas fueron para establecer el compromiso de que esos municipios les traspasarían propiedades a los compradores una vez fueran expropiadas como estorbo público. 

Ninguno de esos tres acuerdos se registraron en el Contralor o en registros públicos de los municipios. Las ventas no llegaron a darse y los compradores acudieron al Tribunal con reclamaciones de cobro de dinero a Universal Properties y uno de ellos también demandó al Municipio de Luquillo. Dos de los compradores ya recobraron su dinero, pero uno de los inversores todavía mantiene su reclamación de cobro en el Tribunal. 

La Contralora expresó que estas contrataciones y procedimientos surgen a partir de la aprobación, en agosto de 2020, del Código Municipal, el cual casi tres años después de su aprobación, no cuenta con un reglamento. La Oficina de Gerencia y Presupuesto es la encargada de su redacción. Al momento de esta publicación la agencia no había contestado la solicitud que hizo el CPI para conocer el estatus de ese reglamento.

Son escasos los datos públicos

Universal Properties es quien comparece al Tribunal en representación de los municipios, que es quien tiene la facultad de expropiar para darle un uso público al inmueble o “para su posterior transferencia a toda persona que esté en disposición de adquirirla para su reconstrucción y restauración o para hacer una nueva edificación”, según dispone el Código Municipal. 

Abogados contratados por Universal Properties asumen la representación legal del municipio en el Tribunal para que ese foro determine la justa compensación por las propiedades que interesan expropiar para sí o para terceros y solicitar el título de dominio de esos inmuebles. 

Para determinar la justa compensación se usa el precio de la tasación, al que se le resta el balance que tenga por deudas del  CRIM y el monto de la factura pendiente a pago con Universal por los servicios prestados en el proceso administrativo, judicial, mantenimiento de la propiedad, entre otros cargos. 

El CPI tomó por ejemplo las demandas de expropiación forzosa disponibles en la consulta electrónica de casos del Poder Judicial presentadas por el Municipio de Caguas. De los 19 casos que muestra la página, en solo cinco Universal Properties consignó dinero para la justa compensación. En los restantes casos, no hubo consignación alguna porque las deudas que tiene la propiedad con el CRIM o con Universal, o la suma de ambas, superan el valor de la propiedad.  

No hubo explicación de parte de Universal Properties de cómo cobra los gastos administrativos que dice haber tenido, puesto que los contratos establecen que los municipios no pagarán por ese servicio. Tampoco contestó si es que solo expropian aquellas propiedades que, de antemano, tienen un comprador que asumirá la deuda que recae sobre el inmueble. Entre los 19 casos de expropiación forzosa en el Municipio de Caguas sometidos en el 2021 y 2022 que el CPI examinó, Universal Properties presentó facturas por sus servicios $357,000. 

La alcaldesa de Morovis, Carmen Maldonado González, quien mantiene contratos con esta compañía dijo que Universal obtiene su compensación al momento del cierre de la compraventa. 

Sobre las facturaciones de esta compañía, la senadora Santiago señaló que personal de su oficina examinó 40 facturas radicadas en dos fechas distintas por Universal Properties relacionadas a procesos de declaración estorbos públicos y expropiación en el Municipio de Guánica y les llamó la atención que todas sumaban el mismo monto de $25,990. 

“En todos los casos, Universal gastó exactamente lo mismo en mantenimiento, reparaciones. Para que tengan una idea de lo lucrativo de este asunto… nada más en el Municipio de Guánica, en ese único municipio, Universal Properties tiene el potencial de ganarse $1,039,600 si se validan — como en efecto se han validado en muchos casos — esos cobros injustificados”, aseguró la senadora. Dijo que la otra empresa que contrata con el Municipio de Caguas para el manejo de los estorbos públicos, Francis & Gueits, facturó por cada caso trabajado unos $20,000. 

A juicio de la también abogada, ese dinero se extrae ilegalmente de la justa compensación. En la conferencia de prensa, el representante Márquez dijo que las agencias a las que hicieron el referido “tienen la obligación de investigar todos y cada uno de los aspectos que hemos señalado en referido, la posible comisión de delitos, las violaciones al debido proceso de ley y las violaciones a leyes que rigen estos procesos. De lo contrario, estarán renunciando a su obligación frente a todo el país”. 

“Cada centavo que ellos cobran que no responde a gastos reales es dinero que ilegalmente se sustrae de la justa compensación a la que tienen derecho las personas que se les expropia una propiedad. Son millones de dólares. Cada centavo que cobran ellos es un centavo que se le resta al valor de la propiedad al que tiene derecho por virtud de la Constitución, leyes de expropiaciones y Código Municipal”, sostuvo, por su parte Santiago. 

El abogado de Universal Properties no supo explicar — porque afirmó que no trabaja con ese proceso — cómo se determina el precio que pagará el comprador por la propiedad expropiada. El Código Municipal establece que “el adquiriente le suministrará al municipio una suma de dinero equivalente al valor establecido en el informe de tasación, más una suma equivalente al diez por ciento (10%) del valor de tasación, para las costas del procedimiento”. Universal no explicó si esa fórmula cambia cuando las deudas contra la propiedad superan la tasación. Tampoco supo responder en qué cuenta se deposita el dinero de la compraventa si en la de Universal o en la municipal.

La alcaldesa de Morovis afirmó que, a su mejor entender, el gobierno municipal no recibirá ningún beneficio económico de esa compraventa sino que el dinero producto de esa transacción se consignará en el Tribunal para la indemnización que debe pagársele a la persona que pierde su propiedad. 

“Esto [el pago] se le entrega directamente al dueño [de la propiedad] en caso de que no existiera dueño, esto pasa a una cuenta en los tribunales y es el Tribunal el que se encarga de este proceso, del dinero que el comprador está entregando de la compraventa”, afirmó. “El Municipio solamente cobraría la multa o penalidad que se le dé a la persona dueña de la propiedad por algún trabajo de limpieza que se haya tenido que hacer de emergencia”, explicó. 

Maldonado González dijo que Universal se encarga de hacer la venta de la propiedad expropiada.

Por su parte, Christian J. Francis Martínez, de Francis & Gueits Law Office, sostuvo que las tarifas que facturan por el manejo de estorbos públicos son razonables debido a las gestiones que hacen durante el proceso expropiación forzosa que someten al Tribunal. Explicó que esos servicios son pagados por los solicitantes que adquieren los estorbos públicos que su compañía, a nombre del Municipio, pide que sean expropiados.

“[Se cobra] luego que se emite sentencia”. El abogado indicó que solo solicitan las expropiaciones de las propiedades que tienen un comprador “porque son los casos que económicamente tienen viabilidad”.

Aseguró que ese proceso es en estricto cumplimiento con la facultad que otorga a los municipios el Código Municipal en el Artículo 4.010 para disponer adecuadamente de propiedades que por años han sido abandonadas por sus titulares. Sostuvo que contrario a cuando se expropia a un titular que cuida su propiedad, la legislación facultó para que el titular que se le conoce como “culposo” asuma los costos por abandonar la propiedad creando una condición de riesgo para la comunidad.

Acción contra los estorbos públicos

Universal Properties Realty Government Services se registró como compañía de responsabilidad limitada el 16 de febrero de 2018. Los socios de la empresa son Andrés Reyes Vélez, José Deyá y Abraham Freyre Medina. Seis días después, el entonces alcalde popular de Guayanilla, Nelson Torres Yordán, le firmó su primer contrato para la administración del Programa de Estorbos Públicos. El contrató tenía una vigencia de cinco años que expiró el pasado 23 de febrero. 

De ahí en adelante, la empresa ha firmado contratos con los municipios de Toa Alta, Arecibo, Loíza, Morovis, Ponce, Canóvanas, Luquillo, Patillas, Aibonito, Arroyo, Caguas, Cidra, Dorado, Guánica, Guayama, Humacao, Juncos, Las Piedras, San Germán, Santa Isabel y Río Grande. Posteriormente, Arecibo, Loíza, Humacao, Canóvanas y Cidra le cancelaron los contratos. 

El abogado que representa a la empresa alegó que el objetivo de la compañía no es expropiar la mayor cantidad posible de estorbos públicos — aunque factura por el trámite que haga en cada propiedad — sino conseguir que los dueños de esos inmuebles eliminen esa condición de estorbo. La ley define estorbo público cualquier estructura o solar abandonado o baldío que sea inadecuado para ser habitado o utilizado por seres humanos. Insistió en que el interés de los municipios es que “los ciudadanos retengan sus propiedades”. 

“Yo le diría que de ese universo de propiedades, menos del 40% luego son declaradas estorbos públicos porque los dueños reaccionan, los bancos [acreedores hipotecarios] reaccionan cuando ven que el municipio tiene interés de declararlas estorbos públicos”, dijo Álvarez.   

La alcaldesa de Loíza, Julia Nazario, dijo que canceló el contrató a Universal Properties porque, sin consultar con la Oficina de Planificación municipal, la empresa inició el proceso de notificación de estorbos públicos y que llegaron incluso a residencias ocupadas. A Nazario no le pareció que hubiera una evaluación documentada que fundamentara la selección hecha para el inventario de estorbos públicos.

“Lo que pasa es que ellos mandaron cartas a todo lo que consideraron estorbo público, pero realmente hay viviendas que parece que están en unas condiciones, pero vive gente adentro, así que hay que ser sensible en ese proceso de identificarlas y hablar con las personas. Y eso no se hizo”, señaló en entrevista con el CPI.

El representante legal de Universal Properties expresó que Nazario miente cuando afirma que las cartas se emitieron sin consultar previamente con funcionarios municipales. 

La alcaldesa explicó que contrató a Universal Properties porque no cuenta con el personal suficiente para levantar un inventario de estorbos públicos. El acuerdo se firmó el 7 de septiembre de 2018, pero se le puso fin el 6 de diciembre de 2021, dos años antes de que expirara. 

El pasado 9 de marzo, el municipio firmó un acuerdo con la entidad sin fines de lucro Centro para la Reconstrucción del Hábitat, Inc. para que trabaje con el programa de estorbos públicos en coordinación con las comunidades. Esta organización tiene acuerdos similares con otros 22 municipios. Algunos son pagos con subvenciones federales y también tienen apoyo de fundaciones privadas para trabajar con los estorbos en algunos municipios. 

La administración de Carlos Molina en Arecibo también firmó un acuerdo con Universal Properties en septiembre de 2019, pero lo canceló en julio de 2020 tras fuertes críticas, particularmente de vecinos del barrio Islote, porque se habían colocado letreros de estorbos públicos en hogares habitados. En ese momento, Molina dijo que esos letreros se colocaron sin su autorización y exhortó a los residentes a “echarlos al zafacón”. En la carta de cancelación enviada a la empresa le exigió la remoción de los letreros. 

Residentes de Ponce también denunciaron en 2019 que Universal colocó letreros de estorbos públicos en residencias habitadas. Ese contrato fue otorgado por la exalcaldesa María “Mayita” Meléndez Altieri. 

El actual secretario municipal de Arecibo, Ernesto González Rodríguez, explicó que el manejo de los estorbos públicos se realiza ahora de manera interna. El 8 de marzo se publicó un anuncio de intención de declaración de estorbo público de 23 propiedades. 

“La política pública de esta administración no es quitarle la casa a nadie”, dijo el también abogado, quien explicó que el inventario de estorbos públicos se limita a aquellas propiedades reportadas por ciudadanos porque representan un peligro a la salud o seguridad de los vecinos. “Ahora mismo en Arecibo no hay ninguna propiedad declarada estorbo público”, añadió. 

González Rodríguez señaló que cuando en 2021 inició la administración del alcalde Carlos Ramírez, se hicieron gestiones con Universal Properties para poder tener los expedientes de los casos activos porque en la alcaldía no había un récord, pero llegaban personas que indicaron que habían iniciado procesos para adquirir propiedades. Dijo que “fueron infructuosos” los esfuerzos por obtener de la empresa un registro de los casos trabajados, si alguno.

El Municipio de Humacao también canceló el contrato poco después de que el alcalde y hoy convicto, Reynaldo Vargas, juramentara al cargo. La administración municipal radicó un interdicto para que la compañía y la abogada María Mercado Padilla les entregaran los expedientes de los casos. Mercado Padilla acudía al Tribunal en representación del Municipio, pero su contratación la hacía Universal Properties. Los expedientes fueron entregados. 

En la carta de cancelación, el exalcalde dijo que la razón para esa acción era que la empresa había “incurrido en actuaciones y representaciones que constituyen serios conflictos de intereses y violaciones de carácter ético, ilegales e inmorales que hacen insostenible que se continúe con la relación contractual con el Municipio de Humacao”. 

El Municipio de Cidra contrató a Universal Properties en febrero de 2019, pero el alcalde entrante Ángel Concepción González lo canceló en abril de 2021 y entró en un acuerdo con el Centro para la Reconstrucción del Hábitat. En tanto, en una demanda presentada contra Universal Properties y el Municipio de Luquillo, esa administración municipal afirmó que no intervino, aprobó ni participó de los contratos de adquisición que pactó esa empresa a nombre suyo para la venta de unas propiedades. No obstante, el Municipio de Luquillo mantiene vigente el acuerdo. 

A juicio del representante legal de Universal Properties, varias de estas cancelaciones fueron propiciadas por los intereses políticos de los alcaldes, quienes se preocupan de que sus decisiones administrativas les afecten en el plano político, y no por incumplimientos o extralimitaciones de la compañía. 

Por su parte, el director de la Oficina de Permisos del Municipio de Caguas, Jaime Plaza se mostró complacido con la labor de Universal Properties y del bufete Francis & Gueits. Plaza dijo que Caguas tiene contratos con una tercera empresa, City Renewal, que atiende estorbos públicos en el casco urbano. Sostuvo que las querellas y el trámite para identificar los estorbos públicos inicia en el municipio que a su vez se mantiene en coordinación con las compañías en todo el proceso. 

“Nos mantenemos en seguimiento con reuniones mensuales con cada contratista y vamos afinando el proceso”, dijo. “Consistentemente estamos dándole seguimiento a las compañías”, agregó.

Los reporteros Víctor Rodríguez Velázquez y José M. Encarnación Martínez colaboraron en este reportaje.